如何計算舊城拆遷改造土地成本？被征收房屋價值的計算公式？

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

(一)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

因此，問題所述因劃撥轉出讓、用途改變、容積率調增繳納的費用屬于取得土地的成本，但不包括被行政處罰的金額。

2、《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》規定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。

(一)以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。

沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定：

1、評估價格：由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定，并經當地稅務機關確認的價格。

2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。

因此，企業應按支付的成交價格作為繳納契稅依據。若價格明顯偏低，主管稅務機關可核定成交價格。

被征收房屋價值的計算公式

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。